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江苏省城市规划管理技术规定（2004 年版） 第一章 总则 1.1 为加强和规范全省城市规划编制和城市规划实施管理，提高城市规划管理的工作质量和效率，维护公共利益和 公众合法权益，根据《中华人民共和国城市规划法》（以下简称《城市规划法》），《江苏省实施〈中华人民共和 国城市规划法〉办法》（以下简称《省实施办法》），以及与城市规划相关的法规、标准、规范，结合全省实际情 况，制定本规定。 1.2 本规定是与《城市规划法》和《省实施办法》相配套的规范性文件，其适用范围同《省实施办法》。 1.3 城市总体规划确定的规划建设用地范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本规定。 1.4 编制城市规划，进行城市规划管理，均须执行本规定。 第二章 城市土地使用管理 2.1 城市用地分类 2.1.1 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执 行。 2.1.2 与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公众开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围 内的水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。 2.2 建设用地的适建性规定 2.2.1 各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。 2.2.2 尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划（小城市）的规 定进行建设适建性划分。 2.2.3 城市建设用地的适建规定见表 2.2.3。 2.2.4 表 2.2.3 中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条 件，确定其适建性。 2.2.5 需改变经批准的规划用地性质或超出表 2.2.3 规定的适建范围的，应对规划进行调整，并按规定程序 和审批权限批准后方可实施。 2.2.6 城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、 金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。 2.3 建筑基地控制指标 2.3.1 建筑基地最小面积应不低于表 2.3.1 的规定。 表 2.3.1 建设基地面积下限指标 住宅建筑 非住宅建筑 建设项目类型 低层 多层 高层 低层 多层 高层 建设基地面积（平方米） 500 1000 2000 - 1000 3000 2.3.2 建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实施的，城市规划行政主管部门 可以核准建设； 2.3.2.1 邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的； 2.3.2.2 因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。 2.3.3 城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。 2.3.4 城市各类建筑的建筑密度、容积率应不超过表 2.3.4 的规定。编制特大城市的中心区详细规划、城市历史街 区保护规划时,可根据具体情况对容积率等非强制性指标作适当调整，经规定程序批准后实施。 2.3.5 建筑基地原有的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。 2.3.6 在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空 间的，可按表 2.3.6 的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该建设基地的规定建筑面积的百分之二 十（规定建筑面积=建设基地面积×该基地允许建筑容积率）。 表 2.3.4 各类建筑密度、容积率上限指标 建筑密度(%) 容积率 新区 旧区 新区 旧区建设类型 Ⅱ类 气候区 Ⅲ类 气候区 Ⅱ类 气候区 Ⅲ类 气候区 Ⅱ类 气候区 Ⅲ类 气候区 Ⅱ类 气候区 Ⅲ类 气候区 低层 33 35 35 40 1.0 1.1 1.1 1.2 多层 26 28 28 30 1.6 1.7 1.7 1.8 中高层 24 25 25 28 1.9 2.0 2.0 2.2 住宅 建筑 高层 20 20 20 20 3.5 3.5 3.5 3.5 多层 45 50 2.5 3.0办公 建筑类 高层 35 40 5.0 6.0 多层 55 60 3.5 4.0商业 建筑类 高层 50 55 5.5 6.5 低层 45 50 1.0 1.2 公共 建筑 工业 建筑类 多层 40 45 2.0 2.5 注：1. 根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002 年版）附录 A 之 A.0.1 的规定, 江苏省位于Ⅱ类气 候区的城市包括连云港、徐州的全部辖区，宿迁大部（泗洪除外），淮安北部（涟水），盐城北部（滨海、阜宁、 射阳）；位于Ⅲ类气候区的城市包括扬州、泰州、南通、南京、镇江、常州、无锡、苏州的全部辖区，盐城大部 （滨海、阜宁、射阳除外），宿迁南部（泗洪）、淮安大部（涟水除外）。 2.城市新区、旧城区范围由城市总体规划确定。 3.表中所列数值以单块筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积 净密度；住宅建筑的建设基地达到居住组团及以上规模时，采用居住用地控制上限指标的，根据《城市居住区规划 设计规范》（GB50180-93）（2002 年版）3.0.2.2 条居住区用地平衡控制指标折算。 4.科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按有 关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。 5.综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。 6.表中指标不包括地下层建筑面积；但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。 表 2.3.6 开放空间增加建筑面积指标 允许建筑容积率 每提供 1 平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米） 450 8000 30 ≥15 150-450 2500-10000 ≥15 ≥8 50-150 800-3000 ≥10 ≥5 50 200-1000 ≥8 ≥3 注：1 表内用地面积不包括垃圾分类和堆放作业用地。 2 用地面积中包括沿周边设置的绿化隔离带用地。 3 当选用的用地指标为两个档次的重合部分时，可采用下档次的绿化隔离带指标。 4.6.3.3 生活垃圾卫生填埋场的场址应不影响城市环境，在当地夏季主导风向下方，地下水流向 的下游地区，距居民居住区、公共场所或人畜供水点 500 米以外。填埋区与河流或湖泊间距应大于 50 米。填埋场技术措施应满足当地的大气防护、水资源保护、自然保护及生态平衡要求。填埋场 用地内周边绿化隔离带宽度应≥20 米。 设计填埋容量必须达到使用期 10 年以上。 4.7 工程管线综合 4.7.1 城市各类工程管线的建设，应符合城市规划各阶段的工程管线综合规划的要求。遵循先地 下后地上、先深埋后浅埋的建设程序，并提倡使用综合管沟。同一类别管线应采用专项管沟敷设。 4.7.2 工程管线应与道路中心线平行敷设，不宜横穿道路，必须横穿道路的管线段应尽量与道路 中线垂直。分配管线应敷设在支管线较多的一侧。道路红线宽度超过 30 米时，宜两侧布置给水配 水管和燃气配气管；道路红线宽度小于 30 米时，宜在道路一侧布置排水管。 4.7.3 主要干管线应优先布置于绿化带、人行道、慢车道下。尽量不将管线布置在主干路的快车 道下，地下管线布置次序（从道路红线向道路中心线方向）宜为：电力、电信、燃气配气、给水配 水、热力、燃气输气、给水输水、雨水、污水。 4.7.4 应尽量减少道路交叉口中的管线交叉点；各种管线的敷设除交叉处外，不得上下重迭。地 下管线交叉时，由上至下的排列顺序宜为：电信、电力、热力、燃气、、给水、雨水、污水。 4.7.5 地下管线交叉处的避让原则为：未建的管线让已建的管线，临时性管线让永久性管线，小 口径管线让大口径管线，分支管线让主干管线，压力管让重力流管，易弯曲管让不易弯曲管，技术 要求低的管线让技术要求高的。 4.7.6 管线穿越河道时，埋深不应妨碍河道的通航、整治、泄洪、引水，并保证管线的安全。管 线跨越河道，其净空高度须符合防洪和航运要求。 4.7.7 在桥梁上敷设管线应符合市政工程管理部门的规定。设计桥梁应根据管线综合规划预留管 线通过位置。 4.7.8 应根据土壤冰冻深度、土壤性质、路面结构和承受荷载的大小确定管线的覆土深度，一般 情况下，应符合表 4.7.8 的规定。当不能满足表 4.7.8 要求时，应采取工程加固措施。有防冻要求 的管线除满足表 4.7.8 的要求外，同时应满足防冻覆土深度的要求。 表 4.7.8 工程管线的最小覆土深度(米) 注：10kv 以上直埋电力电缆管线的覆土深度不应小于 1.0m。 4.7.9 工程管线在交叉点的高程应根据重力流排水管线的高程确定。工程管线交叉时的最小垂直 净距，应符合 4.7.9 的规定。 表 4.7.9 工程管线交叉时的最小垂直净距(米) 注：1、大于 35KV 直埋电力电缆与热力管线最小垂直净距应为 1.00m。 2、燃气管线与电力和电信电缆在导管内敷设时的最小垂直净距为 0.15m。 4.7.10 工程管线之间及其与建（构）筑物之间的最小水平净距应符合表 4.7.10 的规定。 当受道路宽度、断面以及现状工程管线位置等因素限制难以满足要求时，可根据实际情况采取 安全措施并征得主管部门同意后减少其最小水平净距。 4.7.11 电力架空杆线与电信架空杆线宜分别架设在道路两侧，且与同类地下电缆位于同侧。同一 性质的工程管线宜合杆架设。线杆宜设置在人行道上距路缘石不大于 1 米的位置；有分车带的道路， 线杆宜布置在分车带内。 4.7.12 架空管线与建（构）筑物的最小水平净距应符合表 4.7.12 的规定。 表 4.7.12 架空管线之间及其与建(构)筑物之间的最小水平净距(米) 名 称 建筑物 (凸出部分) 道路 (路缘石) 铁路 (轨道中心) 热力管线 10KV 边导线 2.0 0.5 杆高加 3.0 2.0 35KV 边导线 3.0 0.5 杆高加 3.0 4.0 电 力 110KV 边导线 4.0 0.5 杆高加 3.0 4.0 电信杆线 2.0 0.5 4/3 杆高 1.5 热力管线 1.0 1.5 3.0 — 4.7.13 架空管线交叉时的最小垂直净距应符合表 4.7.13 的规定。 表 4.7.13 架空管线之间及其与建(构)筑物之间交叉时的最小垂直净距(米) 电 信 线 名 称 建筑物 (顶端) 道路 (地面) 铁路 (轨顶) 电力线有 防雷装置 电力线无 防雷装置 热力 管线 10KV 及以下 3.0 7.0 7.5 2.0 4.0 2.0电力 线 35-110KV 4.0 7.0 7.5 3.0 5.0 3.0 电信线 1.5 4.5 7.0 0.6 0.6 1.0 热力管线 0.6 4.5 6.0 1.0 1.0 0.25 注：横跨道路或与无轨电车馈电线平行的架空电力线距地面应大于 9m。 第五章 城市景观与环境 5.1 城市景观规划 5.1.1 编制各个阶段的城市规划均应重视创造良好的城市景观。城市总体规划应确定城市的景观 体系，包括主要的景观地区、景观地带和景观结点，城市的轮廓线，制高点、视线通道、城市标志 物、城市雕塑设置地以及视线通道等景观要素。 5.1.2 城市总体规划确定的重要地区应专门编制城市景观规划。 5.1.3 编制景观规划地区内的各项建设均需符合景观规划有关要求，不需专门编制景观规划地区 的建设，在提供规划设计条件和技术审查中应充分重视城市景观因素。 5.1.4 城市景观要注重城市的整体效果，提高城市整体环境质量；要注重形成城市景观的地方特 色和各类功能区的特色。除历史文化保护地区外，要体现时代的特征。 5.1.5 城市景观规划应对景观地区、地带、景观保护范围、节点的建筑物、构筑物、城市小品等 的体量、形式、风格、高度、色彩等方面提出相应的技术要求。 5.2 居住建筑景观 5.2.1 新建住宅建筑应成片规划，形成居住小区或居住组团，尽量避免零星插建。 5.2.2 同一住宅建筑群体的风格、造型、色彩宜协调统一，并在此基础上，体现单幢住宅建筑的 标识性。 5.2.3 涉及已建住宅建筑外部造型、色彩的改变，必须以楼幢为单位整体规划设计，并应保持与 周围环境的协调统一。 5.2.4 封闭阳台，空调室外机、太阳能热水器、防盗铁栅等户外设施的安装，宜以楼幢为单位统 一进行，不得影响城市景观。 5.3 城市干道两侧建筑景观： 5.3.1 沿街的立面和空间造型设计应符合详细规划或城市设计确定的原则，未制定详细规划或城 市设计的，沿街建筑的建筑红线在符合有关退让规定的前提下，努力形成整洁有序的城市界面，并 注意在形成城市界面的基础上结合交通、绿化和人流集散需要，变化街道空间，丰富城市景观。 5.3.2 沿街建筑红线与城市道路红线之间要合理布置绿化、城市小品。不得随意安排建设锅炉房、 厨房间、污水池、化粪池等有碍城市景观、市容卫生的附属设施。。 配、变电室、泵房一般宜布置在地下室或底层，确需独立设置的，要根据消防、噪音、间距等 规定进行布置，其外部形象应与周围景观环境相协调，进出线路应埋入地下。 5.3.3 沿街建筑立面上设置烟囱、烧火道、垃圾道、空调室外机等设施时，应对上述设施进行隐蔽 或美化。 缓冲带内不应建造任何永久性设施，不应作为单位内部职工停车用地。 5.3.4 沿街不宜设置实体围墙。确需砌筑的实体围墙，形式要美化，与周围景观协调，高度不宜 超过 2.2 米。 5.4 沿街建筑室外装修 5.4.1 沿街建筑立面装修不应增设突出建筑红线的立柱、台阶等。。 5.4.2 最大沿街悬挑宽度：建筑红线至规划道路红线距离的 1/3。沿街悬挑部分以下的净空高度 应不小于 3 米。 5.4.3 建筑沿街立面装修不应增设突出原建筑红线的立柱、台阶。 5.4.4 高层建筑消防登高面上不应作悬挑装修。 5.4.5 室外装修不应增加使用面积，屋顶装修应符合有关间距、景观等的规定。 5.5 城市雕塑和建筑小品 5.5.1 设置城市雕塑要按照城市规划实施，雕塑选址应不影响城市交通和交通视线，方便公众观 赏。 交通性广场不宜设置城市雕塑。 5.5.2 雕塑和小品应内容健康、造型优美，其设计应考虑设置环境的人文景观、自然景观和尺度、 色彩、质感等因素。 5.6 户外广告、招牌、指示牌、公用电话等 5.6.1 设置广告、招牌、指示牌应当遵循安全、美观的原则，并应符合建筑物交通、消防、通风、 采光安全等的要求，空间造型应与环境相宜。 5.6.2 建筑物在道路红线内悬挑的灯箱、广告、招牌与人行道的净空不小于 3 米。 与人行道垂直方向立柱布置的，其净空高度不小于 2.5 米，总高度不大于 3.7 米；不得侵入车 道；立柱不得影响行人交通。 5.6.3 沿道路布置的落地灯箱、广告、指示牌，一般宜沿道路侧面平行布置，并尽量压缩占道路 横断面的宽度。上述物体的尺寸、面积等允许范围由各市、县城市规划行政主管部门根据当地和设 置点具体情况另行规定。 5.6.4 在道路交叉口和绿化隔离带内不应设置影响交通视线的灯箱、广告、招牌、指示牌。主、 次干道两侧不应设置影响行车安全的闪烁照明。。 5.6.5 风景游览区和历史文化保护区域内设置广告、招牌、指示牌等，其形式应与所处的环境相 协调。 5.6.6 城市纪念性建筑、教育文化设施、政府行政用地、文物保护单位的保护范围内范围内，不应 设置商业性广告。 5.6.7 高层建筑的消防登高面不应设置广告构筑物；高层建筑的裙房屋顶不应设置破坏建筑空间 格局的广告构筑物。 5.6.8 设置户外公用电话要按建筑小品要求设计，其位置不应影响行人交通，并不应在道路交叉 口影响交通视线处设置。 5.6.9 住宅建筑上不得设置广告牌等设施。 第六章 城市空域保护和地下空间利用 6.1 城市空域保护 6.1.1 为保证城市空中微波通道和飞行航线等的畅通，应对相应空域划定保护范围，采取保护措 施，控制建(构)筑物高度。 6.1.2 凡需防止电磁波干扰或设置产生电磁辐射设备的建设项目选址时，建设单位必须提供有关 技术资料(防干扰或产生辐射的范围等)。 6.1.3 申请无线电通讯工程项目选址时，应提供必要的技术资料，绘制微波通道走向及范围图， 提出具体的空域保护要求及保护期限等。 6.1.4 微波站址与机场、大型桥梁及重要军事设施的距离不少于 5 公里，距离铁路不少于 1 公里。 6.1.5 在城市规划区内设机场的航空部门，应根据使用飞机的特性和助航设备性能，对机场及其 附近一定范围，规定净空障碍物限制面的平面、斜面，绘制净空保护范围图，经城市规划行政主管 部门和航空（机场）主管部门审查认可后实施。凡在机场净空保护范围内，新建或改建建(构)筑物 的高度必须符合机场飞行区技术标准规定的净空保护要求。 6.2 地下空间利用 6.2.1 地下空间利用应与地面建筑、人防工程、地下交通、管网、地下文物及其它地下构筑物统 筹规划、合理安排。同一街区内公共建筑的地下空间应按规划进行互通设计。 6.2.2 市区新建民用建筑十层以上(含十层)或基础埋深在三米以上(含三米)的应配建满堂红防空 地下室；市区新建九层以下(含九层)或基础埋深小于三米的民用建筑，不论是一次修建或分期建设 的，按不小于地面总建筑面积的百分之三配建防空地下室；新建居住区、小区按不小于地面总建筑 面积的百分之三，统一规划建设防空地下室。 6.2.3 地下人防工事与地面应有便捷的交通联系。独立的防空地下室应设置两个以上出入口，主 要出入口应设置在城市支路附近。防空地下室的出入口、进排风口、排烟口、防爆口等，应结合地 面建筑物和周围环境条件合理布置，有利于防空、排水和隐蔽伪装。 6.2.4 凡与防空地下室无关的管道，不宜穿过其围护结构。如因条件限制，允许管径小于 70 毫米 的供水、采暖管道穿越，并应采取防渗漏措施。 6.2.5 地下通道的设计应与地上、地下建筑物密切配合，出入口应安排人流集散用地，其面积不 小于 50 平方米。 6.2.6 建设地下铁路应与地下空间利用统筹安排。地铁等应与城市地面交通有便捷联系，主要出入 口应设置在城市主干道附近，并规划人流集散用地，配足停车场地。 第七章 附 则 7.1 市、县(市)城市规划行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。 城乡个人修、建自住的低层独立或半独立式住房由市、县（市）城市规划行政主管部门制定规 定。 7.2 本规定由江苏省建设厅负责解释。 附录一 计算规则 1、建筑面积计算 按国家有关建筑面积计算规则计算。 2、建筑基地面积计算 建筑基地面积按城市规划行政主管部门划定的用地范围计算，但城市道路规划红线和河道蓝线内的 面积不计入。 3、建筑间距计算 (1)建筑间距为相邻两栋建筑外墙之间最小垂直距离，外墙有凸出（局部凸出的结构柱除外）时， 按凸面外缘计算。 (2)建筑物北侧遮挡阳光的局部出挑(如阳台、楼梯平台、挑廊等)、局部突出部分的总长超过相应 建筑边长二分之一的应从突出部分垂直投影线计算。少于二分之一的可不计入，但突出部分连续长 度超过 8 米的，按突出部分垂直投影线计算。 4、建筑的计算高度 在计算建筑日照间距时，建筑高度按下列规定计算： (1)从北侧建筑地面层（计算层）窗台面（距室内地坪 0.9m 高）起算，到南侧建筑顶部遮阳线的高 度。 (2)建筑物局部出挑遮挡阳光的，计算高度部分同 3-(2)。 (3)水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在 6 米以内，且水平面积之和 不超过屋面面积八分之一的；遮挡阳光面宽度不超过建筑物遮挡阳光面总宽度二分之一，且连续长 度不超过 8 米的，不计入建筑计算高度。 附录二 建筑间距计算图示 附录三 建筑物离界距离图示 附录四 开放空间的条件和计算方法 1、开放空间是指在建筑基地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场(库)等公共使 用的室内外空间(包括平地、下沉式广场和屋顶平台)。 开放空间必须同时符合下列条件： （1）沿城市道路、广场留设，不得设置封闭设施； （2）任一方向的净宽度在 6 米以上，实际使用面积不小于 150 平方米； （3）以净宽 1.5 米以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路，且与基地地面或道路的高 差在±5.0 米以内(含±5.0 米)； （4）提供室内连续开放空间的，其最大高差为-5.0 米至+12.0 米，且开放地面层； （5）向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施； （6）建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理； （7）常年开放，且不改变使用性质。 2、开放空间有效面积的计算公式如下： F=M×N 式中：F－开放空间的有效面积。 M－开放空间向公众开放的实际使用面积，N-有效系数。 有效系数(N)按下列条件确定： （1）室外开放空间在地面层的，其地坪标高与道路或基地地面的高差在±1.5 以内(含±1.5 米)时，N=1.0； （2）室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的，其标高与道路或基地地面的高差在±1.5 米 至+5.0 米(含+5.0 米)或-1.5 米至-5.0 米(含-5.0 米)时，N=0.7； （3）提供室内开放空间，其标高与室外基地地面的高差在±5.0 米以内，或提供室内连续开 放空间，其标高与室外基地地面的高差在-5.0 米至+12.0 米时，N=1.0。 附录五 术语释义 1、容积率 指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。 2、基地面积 指用于某一项目建设或某一基地范围的地块面积。 3、建筑密度 指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率(%)。 4、低层建筑 指建筑高度 10 米以下（含 10 米）的建筑，低层住宅建筑为一层至三层的住宅建筑。 5、多层建筑 指建筑高度超过 10 米以上、24 米以下（含 24 米）的建筑，多层住宅建筑为四层至六层的住 宅建筑。 6、中高层住宅建筑 p 中高层住宅建筑为七层至九层的住宅建筑。 7、高层建筑 指建筑高度超过 24 米以上(含 50 米)的建筑，高层住宅建筑为十层以上(含十层) 的住宅建筑。 8、商业建筑 指综合百货商店、商场，经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。 9、裙房 指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房最大高度不超过 24 米(含 24 米)， 超过 24 米的，按高层建筑处理。 10、绿地率 指某一建筑基地范围内绿地与建筑基地总面积之比率(%)。